现在物业与业主之间的矛盾并非个例，“服务差-不交费-更差-更不交”的循环在不少小区上演。2025年，全国物业服务企业（500强）的平均物业费收缴率已经降到了71%，这是连续第四年下滑。
即便是规模更大的上市物业公司，收缴率也只有78%，而大量中小物业企业的收缴率普遍低于65%，部分项目甚至跌破了50%。这意味着，全国有近三成的业主，选择用不交费来表达他们的态度。随之而来的，是物业公司的“撤场潮”。2025年，全国监测到的物业主动撤场项目达到了173个，其中近65%是物业企业自己选择“不干了”。
业主为什么不交钱了？表面看是“服务不值这个价”。2025年，全国住宅物业服务满意度跌至69.1分，创下近年新低。超过三成的业主认为物业费偏高，核心诉求是收费透明度与服务匹配度。基础服务的缩水，是业主最直接的感受。
更深层的原因，是一笔“糊涂账”。电梯广告收入、公共车位租金、快递柜场地费，这些属于全体业主的公共收益，在许多小区里成了一笔说不清去向的隐形收入。《民法典》明确规定共有部分收入归全体业主所有，但实践中“未公示”“账目不清”的问题普遍存在。当业主看不到钱花在哪里，信任的基石便开始崩塌。
同时，经济环境的变化也让居民对物业费这类固定支出更加敏感。部分业主选择延迟或拒绝缴费以压缩开支。还有一种“搭便车”的心理在蔓延：少数人不缴费照样享受服务，这让按时缴费的业主感到不公平，进而也可能加入拒缴的行列。
另一边，物业公司也觉得自己很委屈。人力成本每年以约12%的速度上涨，保安、保洁的工资在涨，维修物料、能源费用也在涨。但物业费的定价却往往被锁死，许多城市对普通住宅的前期物业费实行政府指导价，价格多年难调。
收入被锁死，成本在攀升，收缴率还在下降。对于物业公司，尤其是中小物业企业来说，现金流压力巨大。他们被迫削减服务、减少人员，而这又导致更多业主不满和拒缴，最终陷入“亏损-缩水-更亏损”的恶性循环，直至撤场。一些头部企业也开始用脚投票，主动退出那些长期亏损、收缴率低迷的“问题项目”。
物业和业主，似乎陷入了一场零和博弈。业主觉得钱花得不值，物业觉得活干得亏本。僵局之下，一些地方开始尝试打破这种对立关系，核心思路就两个字：透明。
一种叫做“信托制”的物业模式正在多个城市试点。这种模式将物业费、公共收益等全部存入一个全体业主共有的信托账户，物业公司不再直接掌控资金，而是像“管家”一样，按照合同约定的比例提取固定酬金，所有支出明细对全体业主公开。其核心是重构信任：物业公司回归“忠诚管家”的服务本位，业主通过“透明钱袋”重获知情权和监督权。
另一种思路，是把选择权交还给业主，即“菜单式”服务或“弹性定价”。物业公司不直接报价，而是拿出详细的服务清单，区分必选服务与可选服务，由业委会、业主代表与物业公司协商确定服务标准与对应价格，服务执行全程透明、可追溯。
这些尝试背后，是一个更根本的变化正在发生。2026年3月，全国人大代表的一条建议获得了住房城乡建设部的迅速回应：着手将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，行业分类也将由“物业管理”改为“物业服务”。两个字的变化，意图是回归常识：物业首先是服务者，而不是管理者，小区的管理权，属于全体业主。
当71%的收缴率成为行业警钟，它敲响的不仅是物业公司的生存危机，更是每个小区共同家园的可持续性考验。 物业与业主，从来不是此消彼长的对手。 如果每一次报修石沉大海都在消耗信任，那么每一笔晒在阳光下的账单、每一次及时响应的服务，就是在为这份信任充值。 当服务的价值清晰可见，当家园的收支明白可查，我们为“服务”付费的意愿，是否会超越为“管理”抗争的冲动？ 这场关乎数亿人居住品质的博弈，最终的答案或许就藏在每一个楼道、每一部电梯、和每一份公开的账本里。
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